Eigenheim - Goldgrube oder Geldgrab?

Unsere Eltern und Großeltern predigten uns immer wieder: Kauf dir ein Eigenheim, damit du in der Rente gut abgesichert bist und keine Miete mehr bezahlen musst! Oft beruht die Entscheidung ein Eigenheim zu kaufen auf den Erfahrungen, die uns mitgegeben worden sind, oder wir entscheiden uns emotional dafür.

Aber wie viel Sicherheit, Unabhängigkeit und Rendite bietet ein Eigenheim tatsächlich? Die wenigsten Eigenheimbesitzer haben vor ihrer Kaufentscheidung rational abgewogen, ob diese Form der Geldanlage die richtige für sie ist.

Kaufen oder mieten?

Der Grundgedanke der meisten, die mit dem Gedanken spielen ein Eigenheim zu kaufen, ist es keine Miete mehr bezahlen zu müssen, sondern eine Rate an die Bank und somit ein Vermögen aufbauen zu können. Dieser Gedanke ist grundsätzlich nicht falsch, dennoch gibt es hier einige Feinheiten zu beachten, wenn man so ein Investment über die gesamte Laufzeit sieht.

In erster Linie ist es immer besser eine Immobilie zu besitzen als keine! Das Konzept „Immobilie“ und die verschiedenen Möglichkeiten eines solchen Investments werden aber eher selten hinterfragt. Sei es in eine vermietete Immobilie oder in ein Eigenheim, setzt du in beiden Fällen dein Geld ein, um zu investieren. Nun gilt es zu prüfen, wo dein Geld besser arbeitet. Entweder sparst Du dir Miete oder Du bekommst Mieteinnahmen.

Im Wesentlichen gibt es 5 Stellschrauben, die entscheidend sind, um herauszufinden, welche Anlage für dich besser geeignet ist!

Standort

In der Regel ist der Standort des Eigenheims abhängig davon, wo sich dein Lebensmittelpunkt bzw. Arbeitsplatz befindet. Oft sind dies Regionen, wo die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete sehr teuer sind. Ein Punkt für teure Kaufpreise in guten Lagen ergibt sich dadurch, dass die Konkurrenz bei eigen genutzten Immobilien oft höher ist, die hohe Nachfrage sowie emotionale Kaufentscheidungen treibt dann die Preise noch weiter in die Höhe.

Bei einer Kapitalanlage entscheidet der Anleger eher rational und mit kühlem Kopf und somit werden die Kaufpreise nicht künstlich in die Höhe getrieben, da Kapitalanlagen bei zu hohen Kaufpreisen nicht mehr interessant für einen Anleger sind.

Auch der Standort einer Kapitalanlage kann so gewählt werden, dass die Immobilie ein gutes Kauf- Mietpreisverhältnis sowie Wertentwicklungspotential bietet.

Dir muss bewusst sein, dass du beim Kauf eines Eigenheims ausschließlich auf die Wertentwicklung spekulierst. Da du keinen Mieter hast, bist du der Einzige, der diese vier Wände abbezahlt und somit liegt dein Gewinn in der Wertentwicklung.

Deshalb gilt eine Immobilie oder ein Neubau auf dem Land oft als Geldgrab, da nur in seltenen Fällen mit einem Wertzuwachs zu rechnen ist.

Kapital vermehren oder anlegen

Ein wesentlicher Punkt, der zu berücksichtigen ist, hängt von deinen Absichten, die du verfolgst ab. Als Faustregel gilt beim Eigenheim „so viel Eigenkapital wie möglich“ und bei einer Kapitalanlage „so wenig Eigenkapital wie nötig“! Warum ist das so?

Entscheidend ist hier die so genannte Eigenkapitalrendite, sprich, wie viel Geld setzt Du ein und wie viel bekommst Du raus.

Um eine stabile Finanzierung für das Eigenheim auf die Beine zu stellen, ist es nötig, viel Eigenkapital einzubringen und möglichst viel zu tilgen, damit sich die Immobilie so schnell wie möglich abbezahlt, denn Schulden und lange Finanzierungen kosten schließlich Geld und können nicht beim Finanzamt geltend gemacht werden. Zudem könnte eine Erhöhung und Neuverhandlung der Zinsen den Abzahlungsplan drastisch verändern.

Das Konzept der Kapitalanlage sieht anders aus. Ziel ist es mit so wenig eingebrachtem Kapital wie möglich die Immobilie zu finanzieren, das heißt, nur mit den Kaufnebenkosten (Notar + Grunderwerbssteuer). Zinsbeträge und Tilgung sowie der größte Teil des Hausgeldes bezahlt der Mieter!

Nicht wie bei einem Eigenheim wird bei der Nutzung einer vermieteten Immobilie eine sogenannte „Einkommenserzielungsabsicht“ unterstellt. Das heißt alle Aufwendungen, die für die Immobilie entstehen, darunter auch Zinsbeträge, können steuerlich geltend gemacht werden.

Die Hebelwirkung deines Investments ist bei der Kapitalanlage höher, da du einen Mieter hast, der deine Immobilie abbezahlt. Somit ist eine Kapitalanlage zum Vermögensaufbau besser geeignet und multiplizierbar.

Sanierung und Instandhaltung

Dieses Thema wird leider zu wenig oder gar nicht behandelt und wird bei Eigenheimbesitzern meist unterschätzt. Auch bei einer Bankberatung kommt dies häufig nicht zur Sprache. Schließlich verdienen die Banken daran eine Immobilie finanzieren zu dürfen und nicht für die Aufklärung der etwaigen Folgekosten.

Gerade dieser Punkt wird häufig von Hausbesitzern unterschätzt, weil die Rücklagen dort nicht von einer Hausverwaltung festgelegt werden, sondern aus Eigeninitiative gebildet werden müssen.

Bei hohen Annuitätsraten ist es in vielen Haushalten, aufgrund des Haushaltseinkommens, nicht mehr möglich zusätzliche Rücklagen zu bilden. Auch wenn die Instandhaltungen oder Reparaturen nicht jedes Jahr stattfinden, sind diese Maßnahmen wesentlich für den Werterhalt einer Immobilie.

Als Faustformel gelten über die gesamte Lebensdauer einer Immobilie Instandhaltungskosten von ca. 1%-1.5% p.a. der Herstellungskosten. Auch eine abbezahlte Immobilie z.B. (Einfamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus) verursacht laufende Kosten, deshalb stimmt die folgende Annahme im Alter in einem abbezahlten Eigenheim mietfrei wohnen zu können, aber nicht kostenlos, weil Betriebskosten und Instandhaltung weiterhin bezahlt werden müssen.

Da die meisten Kapitalanlagen von Hausverwaltungen verwaltet werden und beim Kauf darauf geachtet wird, dass genügend Rücklagen vorhanden sind, bleiben Sonderumlagen die Ausnahme. Hinzu kommt, dass alle Instandhaltungsmaßnahmen auf viele Eigentümer aufgeteilt werden können.

Flexibilität

Auf die Frage: „Schränkt generell eine Immobilie meine Flexibilität ein?“, lautet die Antwort: „Nein, nur beim Eigenheim passiert das“.

Noch nie war unsere Zeit so anspruchsvoll und schnelllebig wie heute. Die Anforderung und Aufgaben im Arbeitsmarkt ändern sich stetig, sowie die privaten Lebensaufgaben, die zu bewältigen sind.

Mehrere Arbeitgeberwechsel in einem Berufsleben und Änderungen der Aufgabenbereiche sind die Folge. Ein außerplanmäßiger Verkauf einer Immobilie ist entweder sehr teuer oder schlicht weg unmöglich für viele Haushalte, da bereits hohe Transaktionskosten wie z.B. Grunderwerbsteuer und Notarkosten geleistet worden sind und in manchen Fällen auch Vorfälligkeitsentschädigungen für die Bank entstehen, wenn die Finanzierung vorzeitig beendet wird. Auch dadurch können große Unkosten verursacht werden.

Somit gestaltet sich eine Vergrößerung oder Verkleinerung, sowie eine Anpassung an verschiedene Lebensumstände mit einem Eigenheim als schwierig und dennoch passt eine Bank leider die monatlichen Raten nicht deinen Umständen an.

Aus diesem Grund schränken Immobilien Deine Flexibilität und Unabhängigkeit nur bei einer eigen genutzten Immobilie ein, denn eine Kapitalanlage muss nicht in unmittelbarer Nähe sein, um verwaltet zu werden und damit Geld zu erwirtschaften.

Bonität

Nach dem Motto „Erst wohne ich“ gestalten viele ihre Planung, sprich, erst ein Eigenheim zu erwerben und dann eine Kapitalanlage, um im Alter die laufenden Instandhaltungskosten zu decken, sowie eine zusätzliche Rente zu schaffen.

Leider spielt hier oft die Bank nicht mit. Bei einer Immobilienfinanzierung ermittelt die Bank anhand einer Haushaltsrechnung einen Haushaltsüberschuss und schätzt somit die Bonität ein.

Da die Annuitätsrate zusammen mit dem Hausgeld für ein Eigenheim oft weit höher liegt als die Mietkosten für die selbe Wohnung, schwächt das die Bonität und macht es schwieriger in eine Kapitalanlage zu investieren.

Umgekehrt kann die Kapitalanlage sogar ein Sprungbrett in die eigenen vier Wände sein, denn hier entstehen freie Grundschulden ohne einen monatlichen Mehraufwand.

Fazit

Letztendlich bleibt der Kauf eines Eigenheims eine persönliche Entscheidung und ist abhängig von der individuellen Haushaltskonstellation wie Eigenkapital, Langzeitplanung usw.

Rein rational und rechnerisch betrachtet ist und bleibt ein Eigenheim in den meisten Fällen ein Luxusgut, dessen solltest du dir beim Kauf eines Eigenheims bewusst sein. Mit der Absicht ein Vermögen aufzubauen ist es definitiv ratsam zweimal mit dem Taschenrechner nachzurechnen, welche Anlageform besser geeignet ist.

Eine Kombination aus beiden Anlageformen in der richtigen Reihenfolge ist in den meisten Fällen die richtige Entscheidung, wenn das Eigenheim ein Herzenswunsch ist!